RERA एक्ट के तहत पंजीकरण प्रक्रिया: प्रॉपर्टी खरीदने वालों के लिए एक गाइड

1. RERA क्या है और इसकी ज़रूरत क्यों पड़ी?

भारतीय रियल एस्टेट बाज़ार में पहले खरीदारों और बिल्डरों के बीच काफी समस्याएँ देखने को मिलती थीं। कई बार प्रॉपर्टी खरीदने वाले लोग समय पर फ्लैट या घर नहीं पा पाते थे, या फिर बिल्डर वादे के मुताबिक सुविधाएँ नहीं देते थे। इन सब समस्याओं से निपटने और पारदर्शिता लाने के लिए भारत सरकार ने RERA (रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी) एक्ट 2016 में लागू किया।

RERA क्या है?

RERA का पूरा नाम Real Estate (Regulation and Development) Act है। यह एक ऐसा कानून है जो रियल एस्टेट सेक्टर में खरीदारों, डेवलपर्स और एजेंट्स के बीच विश्वास और पारदर्शिता बढ़ाने के लिए बनाया गया है। RERA के तहत सभी रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स और एजेंट्स को रजिस्ट्रेशन करवाना अनिवार्य है।

RERA की शुरुआत कब और क्यों हुई?

RERA एक्ट 2016 में संसद में पास हुआ और 1 मई 2017 से देशभर में लागू कर दिया गया। इसका मकसद था कि प्रॉपर्टी खरीदने वालों को सुरक्षा मिले, धोखाधड़ी कम हो, और हर लेन-देन का रिकॉर्ड बने। इससे पहले बिल्डर्स मनमानी करते थे, लेकिन अब उन्हें हर काम RERA के नियमों के तहत करना पड़ता है।

RERA क्यों जरूरी था?

समस्या	RERA लागू होने से पहले	RERA लागू होने के बाद
पारदर्शिता की कमी	बिल्डर जानकारी छुपाते थे	हर जानकारी पोर्टल पर उपलब्ध
प्रोजेक्ट डिले	घरों की डिलीवरी सालों-साल टल जाती थी	डेडलाइन तय और सख्त नियम
ग्राहक सुरक्षा	खरीदारों की सुनवाई नहीं होती थी	स्पेशल ट्रिब्यूनल और शिकायत निवारण तंत्र
फंड का दुरुपयोग	बिल्डर पैसे कहीं भी लगा देते थे	70% राशि अलग खाते में रखना जरूरी

भारतीय बाज़ार में RERA का असर

आज RERA की वजह से हर राज्य में एक रेगुलेटरी अथॉरिटी बनी है जहाँ बिल्डर्स को अपने प्रोजेक्ट्स की सारी जानकारी देना जरूरी है। इस कदम से ग्राहकों को भरोसा हुआ है कि उनका पैसा सुरक्षित रहेगा और घर समय पर मिलेगा। साथ ही, बिल्डर भी जिम्मेदार तरीके से काम कर रहे हैं क्योंकि अगर वे नियम तोड़ते हैं तो भारी जुर्माना लगता है या जेल भी हो सकती है। अब ग्राहक RERA पोर्टल पर जाकर किसी भी प्रोजेक्ट की असली जानकारी देख सकते हैं। इससे पूरे सिस्टम में पारदर्शिता आई है और लोगों का भरोसा बढ़ा है।

2. RERA एक्ट के तहत प्रॉपर्टी रजिस्ट्रेशन के फायदे

भारत में रियल एस्टेट सेक्टर को पारदर्शिता और उपभोक्ता अधिकारों की सुरक्षा देने के लिए RERA (Real Estate Regulatory Authority) एक्ट लागू किया गया है। जब भी आप कोई प्रॉपर्टी खरीदने का सोचते हैं, तो सबसे जरूरी चीज है कि वह प्रोजेक्ट या प्रॉपर्टी RERA में रजिस्टर्ड हो। आइए जानते हैं कि RERA एक्ट के तहत प्रॉपर्टी रजिस्ट्रेशन करवाने के क्या-क्या फायदे हैं:

कानूनी सुरक्षा और पारदर्शिता

RERA में रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट्स में निवेश करने से आपको पूरी कानूनी सुरक्षा मिलती है। बिल्डर को हर जानकारी जैसे लेआउट प्लान, डिलिवरी डेट, लागत आदि RERA पोर्टल पर सार्वजनिक करनी होती है। इससे उपभोक्ताओं को धोखाधड़ी से बचाव मिलता है।

समय पर कब्जा और मुआवजा

अगर बिल्डर तय समय पर प्रॉपर्टी डिलीवर नहीं करता, तो RERA के अनुसार उपभोक्ता को मुआवजा पाने का अधिकार है। यह नियम लोगों का भरोसा बढ़ाता है और उनके निवेश को सुरक्षित बनाता है।

उपभोक्ताओं के लिए लाभों की तुलना तालिका

फायदा	RERA रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट्स	अनरजिस्टर्ड प्रोजेक्ट्स
कानूनी सुरक्षा	पूरा संरक्षण	कोई गारंटी नहीं
पारदर्शिता	सभी जानकारी उपलब्ध	सीमित जानकारी
समय पर डिलिवरी	निश्चित समयसीमा	अस्पष्ट समयसीमा
मुआवजा अधिकार	मिलता है	मिलना मुश्किल
शिकायत निवारण मंच	RERA ट्रिब्यूनल उपलब्ध	कोई सुनिश्चित मंच नहीं

ग्राहक शिकायत समाधान में सुविधा

अगर किसी भी प्रकार की समस्या आती है, तो RERA आपको शिकायत दर्ज करने का अधिकार देता है। इसके लिए अलग से ट्रिब्यूनल और फास्ट ट्रैक कोर्ट बनाए गए हैं, जिससे केस जल्दी सुलझ जाते हैं। इससे भारतीय उपभोक्ताओं को न्याय मिलना आसान हो जाता है।

प्रोजेक्ट की गुणवत्ता की गारंटी

Bहिल्डर को निर्माण गुणवत्ता और अन्य आवश्यकताओं का पालन करना होता है। अगर फ्लैट या घर में कोई निर्माण संबंधी कमी निकलती है, तो बिल्डर को उसे दुरुस्त करना अनिवार्य होता है।

RERA रजिस्ट्रेशन क्यों जरूरी?

• प्रॉपर्टी खरीदने वालों को ठोस दस्तावेज और वैधता मिलती है।
• प्रोजेक्ट में देरी होने पर ग्राहक सुरक्षित रहता है।
• किसी भी विवाद की स्थिति में शिकायत करने की सुविधा मिलती है।
• Bहिल्डर द्वारा गलत वादे किए जाने पर कानूनी कार्रवाई संभव होती है।
• NRI और विदेशी निवेशकों के लिए भी विश्वास का माहौल बनता है।

इस तरह RERA एक्ट के तहत प्रॉपर्टी रजिस्ट्रेशन भारतीय ग्राहकों के लिए बहुत सारे कानूनी और व्यावहारिक लाभ लेकर आता है, जिससे उनका निवेश सुरक्षित रहता है और उन्हें मानसिक शांति मिलती है।

3. पंजीकरण की प्रक्रिया: जरूरी दस्तावेज़ों और चरणों की जानकारी

अगर आप RERA एक्ट के तहत प्रॉपर्टी खरीदना चाहते हैं, तो पंजीकरण की प्रक्रिया को समझना बहुत जरूरी है। यह प्रक्रिया पारदर्शिता और आपकी सुरक्षा के लिए बनाई गई है। यहां हम सरल भाषा में RERA रजिस्ट्रेशन के जरूरी दस्तावेज़, ऑनलाइन फॉर्म भरने का तरीका, शुल्क भुगतान, और संबंधित प्राधिकरण के साथ अनुपालन के बारे में बता रहे हैं।

जरूरी दस्तावेज़ (Required Documents)

दस्तावेज़ का नाम	विवरण
आधार कार्ड/पैन कार्ड	पहचान प्रमाण के लिए
प्रॉपर्टी से जुड़े कागजात	संपत्ति का टाइटल डीड, बिक्री समझौता आदि
पते का प्रमाण	बिजली बिल/पासपोर्ट/राशन कार्ड आदि
फोटोग्राफ्स	हाल ही के पासपोर्ट साइज़ फोटो
बैंक डिटेल्स	भुगतान व रिफंड के लिए बैंक अकाउंट जानकारी
अन्य आवश्यक दस्तावेज़	स्थानीय अथॉरिटी द्वारा मांगे गए अतिरिक्त कागजात

ऑनलाइन फॉर्म भरने की प्रक्रिया (Online Registration Process)

1. RERA की आधिकारिक वेबसाइट पर जाएं: हर राज्य की अपनी RERA वेबसाइट होती है, जैसे – महाराष्ट्र के लिए maharera.mahaonline.gov.in।
2. यूज़र रजिस्ट्रेशन करें: नया अकाउंट बनाएं और लॉगिन करें।
3. रजिस्ट्रेशन फॉर्म चुनें: सही कैटेगरी (बायर/प्रमोटर/एजेंट) का फॉर्म चुनें।
4. जानकारी भरें: अपना नाम, पता, संपर्क नंबर, प्रॉपर्टी डिटेल्स आदि सही-सही भरें।
5. दस्तावेज़ अपलोड करें: ऊपर बताए गए सभी आवश्यक दस्तावेज़ स्कैन कर अपलोड करें।
6. शुल्क भुगतान करें: ऑनलाइन मोड (नेट बैंकिंग/डेबिट कार्ड) से फीस जमा करें।
7. फाइनल सबमिट: फॉर्म सबमिट करने के बाद एप्लिकेशन नंबर नोट कर लें। भविष्य में ट्रैकिंग के लिए काम आएगा।

शुल्क भुगतान (Fee Payment)

हर राज्य में RERA पंजीकरण शुल्क अलग हो सकता है। यह शुल्क प्रॉपर्टी टाइप और क्षेत्रफल के आधार पर तय होता है। अधिकतर राज्यों में ऑनलाइन पेमेंट गेटवे उपलब्ध है, जिससे आप नेट बैंकिंग या डेबिट कार्ड से आसानी से भुगतान कर सकते हैं। सुनिश्चित करें कि फीस रसीद सेव कर लें।

संबंधित प्राधिकरण के साथ अनुपालन (Compliance with Authority)

Pंजीकरण करने के बाद आपके आवेदन की जांच संबंधित राज्य RERA प्राधिकरण करता है। अगर कोई दस्तावेज़ अधूरा है या जानकारी गलत है तो अथॉरिटी आपको सूचित करेगी। सभी निर्देशों का पालन करना जरूरी है ताकि आपका पंजीकरण बिना किसी दिक्कत के पूरा हो सके। जब रजिस्ट्रेशन अप्रूव हो जाता है तो आपको सर्टिफिकेट या पंजीकरण नंबर जारी किया जाता है, जिसे भविष्य में सुरक्षित रखें।

महत्वपूर्ण बातें ध्यान रखें:

• सभी दस्तावेज़ सही और अपडेटेड हों।
• फॉर्म भरते समय गलती ना करें। गलत जानकारी देने पर आवेदन रिजेक्ट हो सकता है।
• फीस भुगतान की पुष्टि जरूर जांचें और उसकी रसीद संभालकर रखें।
• Pंजीकरण नंबर या सर्टिफिकेट हमेशा सुरक्षित रखें, क्योंकि इसकी जरूरत आगे चलकर पड़ सकती है।

इस तरह से आप आसानी से RERA एक्ट के तहत प्रॉपर्टी पंजीकरण की पूरी प्रक्रिया को पूरा कर सकते हैं और अपने निवेश को सुरक्षित बना सकते हैं।

4. रजिस्ट्रेशन के दौरान आमतौर पर होने वाली दिक्कतें

RERA एक्ट के तहत प्रॉपर्टी रजिस्ट्रेशन की प्रक्रिया भारतीय खरीदारों के लिए पारदर्शिता और सुरक्षा लाती है, लेकिन इस प्रक्रिया में कई आम समस्याएँ भी सामने आती हैं। यहाँ हम विस्तार से बताएंगे कि किन-किन दिक्कतों का सामना करना पड़ सकता है और उनसे कैसे निपटा जाए।

मुख्य समस्याएँ और उनके समाधान

समस्या	विवरण	समाधान
दस्तावेजों की कमी	आवश्यक दस्तावेज़ जैसे पहचान पत्र, एड्रेस प्रूफ, प्रॉपर्टी संबंधित कागजात पूरे नहीं होते	पहले से सभी जरूरी दस्तावेज़ों की एक चेकलिस्ट बनाएं और आवेदन से पहले सारे डॉक्यूमेंट्स इकट्ठा करें। जरूरत पड़ने पर वकील या एजेंट की मदद लें।
तकनीकी समस्या	ऑनलाइन पोर्टल पर रजिस्ट्रेशन करते समय वेबसाइट स्लो होना या फॉर्म सबमिट न होना	साइट का उपयोग कम ट्रैफिक वाले समय पर करें, ब्राउज़र अपडेट रखें और तकनीकी सहायता टीम से संपर्क करें। कैफे या लोकल सुविधा केंद्र की मदद लें।
जानकारी की अस्पष्टता	रजिस्ट्रेशन प्रक्रिया, शुल्क, या आवश्यक स्टेप्स को ठीक से न समझ पाना	RERA वेबसाइट पर उपलब्ध गाइड और FAQs पढ़ें। डेवेलपर या सरकारी अधिकारियों से स्पष्ट जानकारी लें। कम्युनिटी फोरम्स में सवाल पूछ सकते हैं।
भाषाई बाधा	कई बार वेबसाइट या डॉक्यूमेंट सिर्फ अंग्रेजी में होते हैं, जिससे स्थानीय खरीदार को दिक्कत होती है।	स्थानीय भाषा विकल्प चुनें या परिवार/दोस्तों से अनुवाद में मदद लें। RERA कार्यालय में जाकर सहायता प्राप्त करें।
देरी और फॉलो-अप की परेशानी	प्रोसेसिंग में देरी या आवेदन की स्थिति पता न चलना	आवेदन का रेफरेंस नंबर सुरक्षित रखें, ऑनलाइन स्टेटस चेक करें या नियमित रूप से हेल्पलाइन पर संपर्क करें।

भारतीय खरीदारों के लिए सुझाव

• सभी दस्तावेज़ तैयार रखें: आधार कार्ड, पैन कार्ड, प्रॉपर्टी पेपर्स आदि पहले ही इकट्ठा कर लें।
• RERA पोर्टल का सही उपयोग करें: सरकार ने हर राज्य के लिए अलग RERA पोर्टल बनाया है; सही पोर्टल का इस्तेमाल करें।
• समय रहते आवेदन करें: अंतिम तारीख का इंतजार न करें ताकि किसी भी तरह की समस्या को समय रहते दूर किया जा सके।
• विशेषज्ञ सलाह लें: अगर कुछ समझ में न आए तो किसी अनुभवी एजेंट या वकील से सलाह लें।
• सरकारी हेल्पलाइन का इस्तेमाल: राज्य RERA की हेल्पलाइन नंबर और ईमेल का लाभ उठाएं।

आसान भाषा में समझाइए – एक उदाहरण द्वारा:

उदाहरण: अगर मोहन जी ने घर खरीदने के लिए रजिस्ट्रेशन करवाया और उनको OTP नहीं मिल रहा है, तो वे सबसे पहले अपने मोबाइल नेटवर्क को चेक करें, फिर पोर्टल सपोर्ट टीम से संपर्क करें या नजदीकी RERA कार्यालय जाएं। इस तरह सामान्य समस्याओं का समाधान आसानी से हो सकता है।

निष्कर्ष नहीं, बल्कि ध्यान देने योग्य बातें:

रजिस्ट्रेशन के दौरान इन आम समस्याओं को जानना और उनके हल पहले से तैयार रखना भारतीय खरीदारों के लिए बहुत फायदेमंद होता है। इससे पूरी प्रक्रिया सहज और भरोसेमंद बन जाती है।

5. रजिस्ट्रेशन के बाद क्या करें: अधिकार, सुरक्षा और जरूरी सावधानियाँ

रजिस्ट्रेशन पूरा होने के बाद खरीदारों के अधिकार

RERA एक्ट के तहत पंजीकरण प्रक्रिया पूरी होने पर प्रॉपर्टी खरीदने वालों को कई महत्वपूर्ण अधिकार मिलते हैं। इन अधिकारों को समझना आपके लिए फायदेमंद रहेगा:

अधिकार	विवरण
संपूर्ण जानकारी का अधिकार	प्रोजेक्ट की सभी डिटेल्स, समय-सीमा और सुविधाओं की पूरी जानकारी लेने का अधिकार।
समय पर डिलीवरी	निर्माता द्वारा तय समय में प्रॉपर्टी सौंपने का हक। देरी होने पर मुआवजा पाने का अधिकार।
गुणवत्ता की गारंटी	निर्माण में खराबी या कमी मिलने पर बिल्डर से सुधार करवाने या मुआवजा मांगने का हक।
कानूनी सहायता	किसी भी शिकायत के लिए RERA अथॉरिटी से संपर्क करने का अधिकार।

कानूनी सुरक्षा कैसे सुनिश्चित करें?

• डॉक्युमेंट्स की जांच: सभी रजिस्ट्री दस्तावेज, एग्रीमेंट, और पेमेंट रसीद संभालकर रखें। किसी भी कागज पर साइन करने से पहले अच्छी तरह पढ़ें।
• RERA नंबर चेक करें: हर प्रोजेक्ट का RERA नंबर होता है; वेबसाइट पर जाकर वेरिफाई करें कि आपकी प्रॉपर्टी रजिस्टर्ड है या नहीं।
• स्थानीय नियमों का पालन: राज्य या शहर के विशेष नियमों को समझें और उनका पालन करें। उदाहरण के लिए, महाराष्ट्र में MahaRERA और दिल्ली में DLRERA लागू होता है।
• अनुबंध की शर्तें: सभी शर्तों को साफ-साफ समझ लें, खासकर भुगतान, कब्जा और मेंटेनेंस से जुड़ी बातें।
• किसी समस्या पर शिकायत दर्ज करें: अगर कोई दिक्कत आती है तो तुरंत RERA पोर्टल पर ऑनलाइन शिकायत दर्ज करें। इसमें कोई शुल्क भी बहुत कम लगता है।

स्थानीय संस्कृति के अनुरूप जरूरी सावधानियाँ

• पड़ोसियों से चर्चा: भारत में समुदाय भावना मजबूत होती है; अपने नए पड़ोसियों से बातचीत करें और इलाके की सामाजिक व्यवस्था को समझें। इससे आगे चलकर विवाद की संभावना कम रहती है।
• वास्तुशास्त्र: यदि आप स्थानीय भारतीय मान्यताओं का पालन करते हैं तो प्रॉपर्टी खरीदते समय वास्तुशास्त्र संबंधी सलाह ले सकते हैं। कई लोग घर खरीदते वक्त इस बात का ध्यान रखते हैं।
• त्योहार व रीति-रिवाज: गृह प्रवेश (गृह प्रवेश पूजा) जैसे समारोह स्थानीय संस्कृति में महत्वपूर्ण होते हैं, इन्हें संपन्न करना शुभ माना जाता है। अपने परिवार व समाज की मान्यताओं का सम्मान करें।
• मूल निवास प्रमाण पत्र: कई राज्यों में निवास प्रमाण पत्र या अन्य स्थानीय डॉक्यूमेंट्स की जरूरत पड़ सकती है, इन्हें समय रहते बना लें।

महत्वपूर्ण टिप्स (Quick Tips)

• हर लेन-देन बैंकिंग माध्यम से करें, नकद से बचें।
• संपत्ति कर (Property Tax) समय पर जमा करें।
• बिल्डर या एजेंट से मिली सभी जानकारी लिखित रूप में लें। मौखिक वादे न मानें।
• सम्बंधित सरकारी विभागों की वेबसाइट नियमित चेक करते रहें। कोई अपडेट या नोटिस मिस न हो जाएं।
• स्थानीय भाषा में दस्तावेज उपलब्ध हों तो जरूर पढ़ें; अगर नहीं आती तो किसी जानकार से अनुवाद करा लें।

ध्यान रखें: अपनी प्रॉपर्टी और अधिकार सुरक्षित रखने के लिए सतर्क रहें और किसी भी संदेहजनक गतिविधि की सूचना तुरंत संबंधित अधिकारियों को दें। यह आपको लंबी अवधि तक सुरक्षा देगा और भारतीय सांस्कृतिक मूल्यों के साथ आपके निवेश को सुरक्षित रखेगा।