RERA के तहत विलंब शुल्क गणना का तरीका

1. RERA क्या है और इसकी भूमिका

RERA (Real Estate Regulatory Authority) भारतीय रियल एस्टेट सेक्टर के लिए एक महत्वपूर्ण नियामक संस्था है, जिसकी स्थापना 2016 में की गई थी। इसका मुख्य उद्देश्य रियल एस्टेट लेन-देन में पारदर्शिता, जवाबदेही और उपभोक्ता संरक्षण सुनिश्चित करना है। भारत में अतीत में प्रॉपर्टी डीलिंग से जुड़े धोखाधड़ी और विलंब की समस्याएँ आम थीं, जिससे खरीदारों को समय पर प्रोजेक्ट्स नहीं मिल पाते थे। RERA एक्ट लागू होने के बाद सभी बिल्डरों और डेवलपर्स के लिए अपने प्रोजेक्ट्स को RERA के तहत रजिस्टर कराना अनिवार्य हो गया है। इससे न केवल खरीदारों के अधिकार मजबूत हुए हैं, बल्कि डेवेलपर्स की जिम्मेदारियाँ भी स्पष्ट रूप से निर्धारित हुई हैं। आज भारतीय रियल एस्टेट सेक्टर में RERA की वजह से खरीदारों को सुरक्षित निवेश का माहौल, समय पर डिलीवरी और शिकायतों का त्वरित समाधान मिल रहा है। यह एक्ट राज्यों में अलग-अलग RERA अथॉरिटी द्वारा संचालित किया जाता है, जो क्षेत्रीय जरूरतों को ध्यान में रखते हुए नियम लागू करते हैं।

2. विलंब शुल्क क्या है

विलंब शुल्क (डिले लेट पेमेंट चार्ज/पेनल्टी) एक प्रकार का आर्थिक दंड है, जो तब लागू होता है जब बिल्डर या खरीदार RERA (Real Estate Regulatory Authority) के तहत निर्धारित समय सीमा के भीतर अपनी जिम्मेदारियों को पूरा नहीं करता है। आमतौर पर, यह शुल्क बिल्डर्स द्वारा प्रोजेक्ट की डिलीवरी में देरी होने पर या खरीदार द्वारा किश्तों का भुगतान समय पर न करने की स्थिति में लगाया जाता है।

विलंब शुल्क कब और क्यों लागू होता है?

RERA के नियमों के अनुसार, यदि कोई डेवलपर प्रोजेक्ट के पजेशन में देरी करता है या खरीदार समय पर भुगतान नहीं करता है, तो दोनों ही मामलों में विलंब शुल्क लग सकता है। इसका मुख्य उद्देश्य पार्टियों को उनके दायित्वों को समय से पूरा करने के लिए प्रोत्साहित करना तथा पारदर्शिता एवं अनुशासन बनाए रखना है।

विलंब शुल्क की अवधारणा

आमतौर पर, RERA के तहत विलंब शुल्क की गणना एक निश्चित ब्याज दर के आधार पर की जाती है, जिसे समय-समय पर सरकार या अथॉरिटी द्वारा तय किया जाता है। यह ब्याज दर भारतीय स्टेट बैंक (SBI) की मौजूदा मार्जिनल कॉस्ट ऑफ फंड्स बेस्ड लेंडिंग रेट (MCLR) पर कुछ प्रतिशत जोड़कर तय की जाती है।

विलंब शुल्क कब-कब लगता है?

इस प्रकार, RERA के तहत विलंब शुल्क की अवधारणा सभी संबंधित पक्षों को उनके कर्तव्यों और अधिकारों के प्रति जागरूक करती है तथा रियल एस्टेट सेक्टर में अनुशासन स्थापित करती है।

3. RERA के अंतर्गत विलंब शुल्क की गणना का फॉर्मूला

RERA (Real Estate Regulatory Authority) के तहत विलंब शुल्क की गणना करना काफी सरल है, लेकिन इसके लिए आपको मौजूदा ब्याज दर और नियमानुसार प्रक्रिया को समझना जरूरी है। आमतौर पर, विलंब शुल्क की गणना “बैंक के Marginal Cost of Funds based Lending Rate (MCLR) + 2%” के हिसाब से की जाती है। उदाहरण के लिए, यदि बैंक का MCLR 8% है, तो कुल विलंब शुल्क दर 10% प्रति वर्ष होगी।

गणना का तरीका

मान लीजिए किसी खरीदार को बिल्डर ने फ्लैट समय पर नहीं दिया और खरीददार को 6 महीने की देरी हुई है। अब, मान लें कि खरीदार ने ₹50,00,000 जमा किए थे और वर्तमान दर 10% प्रति वर्ष है। तो:

फॉर्मूला

विलंब शुल्क = (जमा राशि × वार्षिक ब्याज दर × देरी की अवधि)/100

उदाहरण से समझें

₹50,00,000 × 10% × (6/12) / 100 = ₹2,50,000 × 0.5 = ₹2,50,000 × 0.5 = ₹1,25,000
यानी छह महीने की देरी पर खरीदार को ₹1,25,000 का विलंब शुल्क मिलेगा।

आसान भाषा में निष्कर्ष

RERA नियमों के अनुसार देरी होने पर खरीदार को उचित ब्याज दर से विलंब शुल्क मिलना चाहिए। इसलिए हमेशा MCLR + 2% दर को चेक करें और ऊपर दिए गए फॉर्मूले से खुद भी गणना कर सकते हैं। यह पारदर्शिता बढ़ाता है और दोनों पक्षों के अधिकार सुरक्षित करता है।

4. विलंब शुल्क की गणना का उदाहरण

भारतीय रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (RERA) के तहत, यदि बिल्डर द्वारा प्रोजेक्ट की डिलीवरी में देरी होती है, तो खरीदार को विलंब शुल्क (Delay Interest) चुकाना पड़ता है। नीचे एक सरल उदाहरण द्वारा चरणबद्ध तरीके से इसकी गणना समझाते हैं:

चरण 1: आवश्यक जानकारी एकत्र करें

• कुल भुगतान राशि (Total Amount Paid): ₹50,00,000
• समझौते में तय डिलीवरी डेट: 1 जनवरी 2022
• वास्तविक कब्जा तिथि: 1 जुलाई 2022
• RERA के अनुसार ब्याज दर: SBI की वर्तमान MCLR + 2% (मान लीजिए 9%)

चरण 2: विलंब अवधि की गणना करें

डिलीवरी में कुल देरी = 1 जुलाई 2022 – 1 जनवरी 2022 = 6 महीने (180 दिन)

चरण 3: वार्षिक ब्याज का प्रतिशत निकालें

• वार्षिक ब्याज दर = 9%
• मासिक ब्याज दर = 9%/12 = 0.75%

चरण 4: कुल विलंब शुल्क निकालें

निष्कर्ष:

इस उदाहरण से स्पष्ट होता है कि RERA के तहत विलंब शुल्क की गणना पारदर्शी और सरल प्रक्रिया है। उपभोक्ता अपने अधिकारों को समझकर उचित मुआवजा प्राप्त कर सकते हैं। अगले भाग में हम इस प्रक्रिया में ध्यान रखने योग्य बिंदुओं पर चर्चा करेंगे।

5. बायर्स और बिल्डर्स के लिए सावधानियां व सुझाव

स्थानीय परिस्थितियों के अनुसार ध्यान रखने योग्य बातें

RERA के तहत विलंब शुल्क की गणना करते समय, स्थानीय बाजार स्थितियां और राज्य RERA प्राधिकरण द्वारा निर्धारित नियमों को समझना जरूरी है। हर राज्य में ब्याज दरों में हल्का फर्क हो सकता है, इसलिए अपने राज्य की अधिसूचना जरूर पढ़ें। बायर्स को अपने एग्रीमेंट की शर्तों और उसमें उल्लिखित विलंब शुल्क की गणना विधि पर स्पष्टता रखनी चाहिए।

बायर्स के लिए प्रैक्टिकल सुझाव

• कभी भी डील करने से पहले प्रोजेक्ट का RERA रजिस्ट्रेशन नंबर चेक करें और पोर्टल पर जाकर पूरी जानकारी देखें।
• एग्रीमेंट टू सेल की सभी शर्तें, खासकर डिलीवरी डेट और विलंब शुल्क के बारे में स्पष्ट रूप से लिखवाएं।
• अगर बिल्डर तय समय सीमा में फ्लैट नहीं देता है तो तुरंत नोटिस भेजें और अपनी शिकायत RERA अथॉरिटी के पास दर्ज कराएं।
• अपने सभी पेमेंट और कम्युनिकेशन का रिकॉर्ड रखें ताकि जरूरत पड़ने पर सबूत पेश किया जा सके।

बिल्डर्स के लिए महत्वपूर्ण सुझाव

• प्रोजेक्ट शुरू करने से पहले सभी कानूनी अनुमतियां और रजिस्ट्रेशन पूरे करें।
• प्रोजेक्ट टाइमलाइन यथासंभव यथार्थवादी रखें और किसी भी डिले के बारे में बायर्स को समय-समय पर अपडेट देते रहें।
• अगर विलंब होता है, तो बायर्स को नियमानुसार उचित विलंब शुल्क देने के लिए तैयार रहें और पारदर्शिता बनाए रखें।

दोनों पक्षों के लिए सामान्य सलाह

बायर्स और बिल्डर्स दोनों को ही लेन-देन के दौरान पारदर्शिता रखना जरूरी है। किसी भी विवाद या असमंजस की स्थिति में राज्य RERA अथॉरिटी या स्थानीय रियल एस्टेट विशेषज्ञ से सलाह लें। सही दस्तावेजीकरण और समय पर कार्रवाई से दोनों पक्ष खुद को भविष्य की परेशानियों से बचा सकते हैं।

6. संबंधित कानूनी पहलू और समाधान के उपाय

RERA के स्थानीय कानूनी नियम

RERA (Real Estate Regulatory Authority) अधिनियम के तहत, प्रत्येक राज्य ने अपनी रियल एस्टेट प्राधिकरण स्थापित की है, जो स्थानीय नियमों और दिशानिर्देशों के अनुसार काम करती है। परियोजना में विलंब होने पर, डेवलपर को खरीदार को निर्धारित दर पर विलंब शुल्क देना अनिवार्य है। यह दर आमतौर पर राज्य सरकार द्वारा तय की जाती है और RERA पोर्टल पर सार्वजनिक रूप से उपलब्ध होती है। खरीदार और बिल्डर दोनों के लिए यह आवश्यक है कि वे अपने राज्य की RERA वेबसाइट पर पंजीकरण, दस्तावेज़ और अद्यतन जानकारी नियमित रूप से जांचें।

अपील की प्रक्रिया

यदि किसी खरीदार को लगता है कि उसे उचित विलंब शुल्क नहीं दिया गया या बिल्डर ने RERA नियमों का उल्लंघन किया है, तो वह RERA के समक्ष शिकायत दर्ज करा सकता है। इसके लिए RERA की आधिकारिक वेबसाइट पर जाकर ऑनलाइन कंप्लेंट फाइल करनी होती है। शिकायत दर्ज करने के बाद संबंधित अथॉरिटी मामले की सुनवाई करती है। यदि पक्षकार निर्णय से संतुष्ट नहीं हैं, तो वे अपीलेट ट्रिब्यूनल या उच्च न्यायालय में भी अपील कर सकते हैं।

समुचित समाधान के घरेलू परिप्रेक्ष्य में उपाय

भारतीय घर खरीदारों को चाहिए कि वे खरीदारी से पहले परियोजना का RERA पंजीकरण नंबर, अनुमोदन स्थिति एवं सभी कानूनी दस्तावेज़ अच्छी तरह जाँच लें। विलंब की स्थिति में प्रमाणिक दस्तावेज़ रखें तथा संचार का रिकॉर्ड सुरक्षित रखें। समस्या आने पर सामूहिक रूप से अन्य खरीदारों के साथ मिलकर भी समाधान खोजा जा सकता है। इसके अलावा, विशेषज्ञ रियल एस्टेट वकील या कंसल्टेंट्स से सलाह लेना भी फायदेमंद रहता है ताकि कानूनन अधिकारों की पूरी जानकारी मिल सके और उचित मुआवजा प्राप्त किया जा सके।