1. दस्तावेज़ों की जाँच में चूक
रजिस्ट्री के समय दस्तावेज़ों की महत्ता
रजिस्ट्री के समय सबसे ज़्यादा ध्यान देने वाली बात होती है सभी ज़रूरी दस्तावेज़ों की पूरी तरह से जाँच करना। बहुत बार लोग जल्दबाज़ी या जानकारी की कमी के कारण कागज़ात अधूरे छोड़ देते हैं, जिससे बाद में कानूनी दिक्कतें आ सकती हैं।
अक्सर छूट जाने वाले दस्तावेज़
| दस्तावेज़ का नाम | महत्त्व | क्यों ज़रूरी? |
|---|---|---|
| सेल डीड (Sale Deed) | मालिकाना हक़ दर्शाता है | बिना सेल डीड रजिस्ट्री मान्य नहीं होगी |
| एनओसी (NOC) | किसी भी तरह की बाधा न होने का प्रमाण | संपत्ति पर कोई विवाद या ऋण न हो, इसका सबूत देता है |
| ID प्रूफ (आधार, पैन इत्यादि) | पहचान सत्यापन के लिए आवश्यक | खरीदार और विक्रेता दोनों की पहचान स्पष्ट रहती है |
| एग्रीमेंट टू सेल | पूर्व समझौते का रिकॉर्ड | भविष्य में विवाद से बचाव करता है |
| पिछले मालिकों के दस्तावेज़ | संपत्ति की हिस्ट्री जानने के लिए जरूरी | लीगल ट्रांसफर की पुष्टि मिलती है |
इन गलतियों से कैसे बचें?
- चेकलिस्ट बनाएं: रजिस्ट्री से पहले सभी ज़रूरी डॉक्यूमेंट्स की लिस्ट तैयार करें।
- दस्तावेज़ वेरिफाई करवाएं: किसी अनुभवी वकील या रियल एस्टेट एक्सपर्ट से डॉक्यूमेंट्स की जांच करवाएं।
- ऑरिजिनल और कॉपी दोनों रखें: हर दस्तावेज़ की ऑरिजिनल और एक अच्छी क्वालिटी की फोटोकॉपी साथ रखें।
- सरकारी ऑफिस में क्रॉस-चेक: अगर संभव हो तो संबंधित सरकारी विभाग में भी दस्तावेज़ों को क्रॉस-चेक करवा लें।
- NOC और अप्रूवल्स अपडेटेड हों: NOC और अन्य अप्रूवल्स हमेशा लेटेस्ट डेट के होने चाहिए।
स्थानीय भाषा एवं व्यवहारिक टिप्स:
- “Patwari” या “Tehsildar” ऑफिस जाएं: ज़मीन के रिकॉर्ड्स कन्फर्म करने के लिए अपने इलाके के पटवारी या तहसीलदार ऑफिस में जाकर जानकारी ले सकते हैं।
- “Stamp Duty” सही भरें: कई बार लोग स्टाम्प ड्यूटी कम भर देते हैं, जिससे भविष्य में परेशानी हो सकती है। स्थानीय नियमों का पालन करें।
याद रखें, पूरी सतर्कता से दस्तावेज़ों की जांच आपके सपनों के घर को कानूनी मुसीबतों से बचा सकती है।
2. स्टाम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन फीस की गलत गणना
रजिस्ट्री के समय कई लोग स्टाम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन फीस की सही गणना नहीं कर पाते हैं। इससे बाद में आर्थिक परेशानी हो सकती है क्योंकि कम भुगतान करने पर जुर्माना लग सकता है या रजिस्ट्री प्रक्रिया अटक सकती है। भारत में हर राज्य की अपनी स्टाम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन फीस होती है, जो संपत्ति के मूल्य, स्थान और प्रकार पर निर्भर करती है।
स्टाम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन फीस कैसे निर्धारित होती है?
| राज्य | स्टाम्प ड्यूटी (%) | रजिस्ट्रेशन फीस (%) |
|---|---|---|
| महाराष्ट्र | 5-6% | 1% |
| उत्तर प्रदेश | 7% | 1% |
| दिल्ली | 4-6% | 1% |
| कर्नाटक | 5% | 1% |
नोट: यह फीस अलग-अलग राज्यों में बदलती रहती है, इसलिए स्थानीय नियमों की जांच जरूर करें।
सामान्य गलतियाँ क्या होती हैं?
- संपत्ति का बाजार मूल्य सही से न आंकना।
- सरकारी गाइडलाइन वैल्यू और वास्तविक कीमत में अंतर समझना भूल जाना।
- पुराने दरों पर स्टाम्प ड्यूटी का अनुमान लगा लेना।
- ऑनलाइन कैलकुलेटर या सरकारी पोर्टल का उपयोग न करना।
- वकील या प्रॉपर्टी कंसल्टेंट से सलाह न लेना।
कैसे बचें इन गलतियों से?
- अपने राज्य के रजिस्ट्रार ऑफिस या वेबसाइट पर जाकर अप-टू-डेट फीस देखें।
- प्रॉपर्टी की गाइडलाइन वैल्यू जानें और उसी आधार पर शुल्क तय करें।
- अगर कोई संशय हो, तो लोकल वकील या अनुभवी एजेंट से सलाह लें।
- सरकारी ऑनलाइन टूल्स या कैलकुलेटर का इस्तेमाल करें, ताकि सटीक गणना हो सके।
- भुगतान के समय सभी दस्तावेज सुरक्षित रखें, जिससे कोई विवाद न हो।
महत्वपूर्ण सुझाव:
कभी भी जल्दबाजी में स्टाम्प ड्यूटी या रजिस्ट्रेशन फीस का भुगतान न करें। सही जानकारी लेने के बाद ही आगे बढ़ें, ताकि आपको आर्थिक दंड या कानूनी परेशानी का सामना न करना पड़े। यदि आपके राज्य में कोई छूट या सब्सिडी मिल रही है, तो उसकी भी पूरी जानकारी लें और उसका लाभ उठाएँ।
3. बिल्डर/बिक्रीकर्त्ता द्वारा गुमराह करना
बिल्डर या बिक्रीकर्त्ता के वादों में सतर्कता बरतें
रजिस्ट्री के समय बहुत बार देखा गया है कि खरीदार बिल्डर या बिक्रीकर्त्ता की बातों में आकर गलत फैसले ले लेते हैं। कई बार प्रॉपर्टी के दस्तावेज़ पूरे नहीं होते या फिर वादे किए गए सुविधाएँ बाद में पूरी नहीं होती। इसलिए हमेशा सतर्क रहना जरूरी है।
सामान्य गुमराह करने वाले वादे और उनसे बचने के तरीके
| आम वादा/झांसा | कैसे पहचानें | बचाव का तरीका |
|---|---|---|
| प्रोजेक्ट जल्दी पूरा होने का दावा | निर्माण स्थल पर जाकर स्थिति जांचें, प्रगति रिपोर्ट देखें | डिलीवरी टाइमलाइन लिखित में लें |
| कागज पूरे होने का झूठा दावा | दस्तावेज़ों की असल कॉपी खुद देखें, वकील से जांच करवाएं | कोई भी कागज बिना जांचे साइन न करें |
| बैंक लोन आसानी से मिलने का आश्वासन | बैंक से खुद संपर्क करें, पात्रता की पुष्टि करें | केवल भरोसे पर पैसा न दें |
| फ्री सुविधाओं का लालच (जैसे क्लब हाउस, पार्किंग) | सुविधाओं का उल्लेख एग्रीमेंट में करवाएं | वचन सिर्फ मौखिक न रखें, लिखित सबूत लें |
विश्वसनीयता की जांच कैसे करें?
- बिल्डर या बिक्रीकर्त्ता की मार्केट में प्रतिष्ठा जानें। पुराने ग्राहकों से फीडबैक लें।
- प्रॉजेक्ट RERA (Real Estate Regulatory Authority) में रजिस्टर्ड है या नहीं, यह जांचें।
- सभी जरूरी दस्तावेज़ जैसे भूमि स्वामित्व, मंजूरी पत्र, NOC इत्यादि खुद देख लें।
- अगर शक हो तो किसी कानूनी सलाहकार या रियल एस्टेट एक्सपर्ट से राय जरूर लें।
याद रखें: जल्दबाज़ी में फैसला न लें और हर जानकारी को सत्यापित करने के बाद ही रजिस्ट्री प्रक्रिया आगे बढ़ाएं। इससे भविष्य में कानूनी और आर्थिक परेशानियों से बच सकते हैं।
4. साक्षी (गवाह) का सही चयन न करना
रजिस्ट्री के समय सबसे आम गलतियों में से एक है गवाहों का सही चयन न करना। भारतीय कानून और रजिस्ट्री प्रक्रिया के अनुसार, दस्तावेज़ की वैधता के लिए कम-से-कम दो गवाहों की आवश्यकता होती है। इसलिए, यह जरूरी है कि जिन व्यक्तियों को गवाह बनाया जा रहा है, उनकी पहचान और विश्वसनीयता अच्छी तरह जांच ली जाए।
गवाह चुनते समय किन बातों का ध्यान रखें?
| महत्वपूर्ण बिंदु | विवरण |
|---|---|
| पहचान की पुष्टि | गवाह के पास आधार कार्ड, पैन कार्ड या अन्य सरकारी आईडी होनी चाहिए। |
| विश्वसनीयता | ऐसे व्यक्ति हों जो दोनों पक्षों को जानते हों और किसी विवादित स्थिति में अदालत में गवाही देने के लिए तैयार हों। |
| न्यूनतम आयु | गवाह की उम्र 18 वर्ष से अधिक होनी चाहिए। |
| पारिवारिक या व्यावसायिक संबंध | सामान्यत: निष्पक्ष गवाहों को प्राथमिकता दें, जैसे पड़ोसी या मित्र, ताकि भविष्य में विवाद न हो। |
गलत गवाह चुनने पर क्या समस्याएँ आ सकती हैं?
- अगर गवाह की पहचान सही नहीं है तो रजिस्ट्री अमान्य हो सकती है।
- अविश्वसनीय गवाह बाद में बयान बदल सकते हैं जिससे कानूनी अड़चनें आ सकती हैं।
- फर्जी आईडी या झूठी जानकारी देने पर कानूनी कार्रवाई भी संभव है।
कैसे करें सही गवाह का चयन?
- गवाहों की व्यक्तिगत पहचान दस्तावेज़ की प्रतिलिपि रजिस्ट्री ऑफिस में जमा करें।
- दोनों पक्षों के सामने ही गवाहों से हस्ताक्षर करवाएँ और उनके नाम व पता ठीक से दर्ज करें।
- संभावना हो तो स्थानीय और विश्वसनीय लोगों को ही गवाह बनाएं।
- गवाह बनने वाले व्यक्ति को पूरी रजिस्ट्री प्रक्रिया समझाएँ ताकि वे कोई गलती न करें।
याद रखें:
रजिस्ट्री के समय गवाहों का चयन करते समय उनकी पहचान और विश्वसनीयता की पुष्टि करना जरूरी है। इससे भविष्य में होने वाली कानूनी परेशानियों से बचा जा सकता है।
5. भूमि या संपत्ति की कानूनी स्थिति की अनदेखी
भूमि या संपत्ति के रजिस्ट्री के समय कानूनी स्थिति क्यों देखना जरूरी है?
भारत में अक्सर लोग जमीन या संपत्ति खरीदते समय उसकी पूरी कानूनी स्थिति नहीं जाँचते। अगर आपने बिना एनओसी (No Objection Certificate), पुराना रिकॉर्ड या वैधता देखे रजिस्ट्री करवा ली, तो भविष्य में आपको कानूनी विवादों का सामना करना पड़ सकता है।
कानूनी दस्तावेज़ जो हमेशा जाँचना चाहिए
| दस्तावेज़ का नाम | क्या देखना जरूरी है? |
|---|---|
| एनओसी (No Objection Certificate) | यह सुनिश्चित करता है कि जमीन पर कोई बकाया, ऋण या सरकारी केस नहीं है। |
| पुराना रिकॉर्ड (Sale Deed/Registry) | यह दिखाता है कि प्रॉपर्टी पहले किनके पास थी और उसपर कोई विवाद तो नहीं था। |
| खसरा-खतौनी व जमाबंदी | भूमि की मौजूदा और पूर्व मालिकाना स्थिति जानने के लिए जरूरी। |
| म्युटेशन सर्टिफिकेट | प्रॉपर्टी ट्रांसफर के बाद नए मालिक का नाम दर्ज हुआ या नहीं, यह दिखाता है। |
| अनुमति पत्र (Approval Letter) | अगर प्रॉपर्टी पर कोई निर्माण हो रहा है तो नगर निगम/पंचायत से अनुमति जरूरी है। |
गलतियाँ जो लोग करते हैं:
- सिर्फ मालिक से मौखिक जानकारी लेकर रजिस्ट्री करवा लेना।
- एनओसी, पुराने कागजात या म्युटेशन देखे बिना ही सौदा करना।
- सरकारी टैक्स या बिजली बिल जैसे बकाया चेक न करना।
- भूमि के नक्शे और अनुमतियाँ न देखना।
इन गलतियों से बचने के आसान उपाय:
- हर दस्तावेज को खुद देखें या किसी वकील से जांच करवाएँ।
- राजस्व विभाग/नगर निगम से सत्यापित कॉपी लें।
- यदि कोई कागजात अधूरे हैं तो डील न करें जब तक सब कुछ स्पष्ट न हो जाए।
- रजिस्ट्री से पहले सभी एनओसी, पुराने रिकॉर्ड और म्युटेशन सर्टिफिकेट अपने पास रखें।
- जरूरत पड़े तो लोकल पटवारी/राजस्व अधिकारी से भी जानकारी ले लें।
याद रखें, थोड़ी सी सतर्कता आपको बड़े विवादों से बचा सकती है। इसलिए कभी भी भूमि या संपत्ति की कानूनी स्थिति को नजरअंदाज न करें।
