पुराने मकान की रजिस्ट्री: रीसेल प्रॉपर्टी की कानूनी जांच

1. पुरानी संपत्ति की कानूनी स्थिति की जाँच क्यों ज़रूरी है

भारत में रीसेल प्रॉपर्टी खरीदते समय कानूनी जाँच करना बेहद महत्वपूर्ण है। पुराने मकान या फ्लैट की रजिस्ट्री कराने से पहले, उसकी वैधता और कानूनी स्थिति का पता लगाना जरूरी होता है ताकि भविष्य में किसी तरह के विवाद, धोखाधड़ी या जालसाजी से बचा जा सके।

रीसेल प्रॉपर्टी में आम तौर पर आने वाली समस्याएं

समस्या	संभावित खतरा
फर्जी दस्तावेज	मकान पर असली हकदार का दावा हो सकता है
विवादित संपत्ति	कानूनी विवादों में फँसने का डर
अनाधिकृत निर्माण	नगर निगम द्वारा गिराने का नोटिस आ सकता है
बैंक लोन बकाया	बैंक की ओर से नीलामी हो सकती है

कानूनी जाँच के लिए ज़रूरी स्टेप्स

1. मूल कागजात देखें: सेल डीड, पिछली रजिस्ट्री, म्युटेशन आदि डॉक्यूमेंट्स अच्छे से जांचें।
2. एनओसी (No Objection Certificate): सोसाइटी, बैंक, अथॉरिटी और बिजली-पानी विभाग से एनओसी प्राप्त करें।
3. एन्कम्ब्रेंस सर्टिफिकेट लें: इससे पता चलता है कि प्रॉपर्टी पर कोई कर्ज या कानूनी रोक तो नहीं है।
4. प्रॉपर्टी टैक्स रिसिप्ट्स: पिछले सालों के टैक्स भुगतान की पावती जरूर मांगें।
5. अथॉरिटी अप्रूवल: नगर निगम या विकास प्राधिकरण से नक्शे और निर्माण की मंजूरी चेक करें।
6. पिछले मालिकों की पहचान: सभी पुराने मालिकों का ब्यौरा और उनकी आईडी जरूर जांचें।
7. वकील से सलाह लें: सभी दस्तावेज़ किसी अनुभवी रियल एस्टेट वकील को दिखाएँ।

क्या होगा अगर कानूनी जाँच न करें?

• जाली दस्तावेज़ मिलने पर पैसा डूब सकता है।
• कोर्ट-कचहरी के चक्कर लगाने पड़ सकते हैं।
• मकान खाली करवाने या जब्ती जैसी दिक्कतें आ सकती हैं।
• खरीदी गई प्रॉपर्टी पर बैंक या परिवार का केस चल सकता है।

सुझाव:

पुराने मकान की खरीदारी एक बड़ा निवेश होता है, इसलिए हर जरूरी कानूनी स्टेप्स पूरी सतर्कता से फॉलो करें और किसी भी कागज पर बिना जांचे-परखे साइन न करें। इससे आप भविष्य में बड़ी परेशानियों से बच सकते हैं।

रजिस्ट्री के जरूरी दस्तावेज और उनकी वैधता की पुष्टि

पुराने मकान की रजिस्ट्री या रीसेल प्रॉपर्टी खरीदते समय, सही कागजात की जाँच करना बहुत जरूरी है। भारत में प्रॉपर्टी से जुड़े दस्तावेजों की जांच आपको भविष्य की कानूनी परेशानियों से बचा सकती है। नीचे हम बताते हैं कि कौन-कौन से दस्तावेज जरूरी होते हैं और उनकी वैधता कैसे चेक करें।

संपत्ति की मूल रजिस्ट्री (Original Property Registry)

मूल रजिस्ट्री वह सबसे अहम डॉक्यूमेंट होता है, जिससे पता चलता है कि संपत्ति का असली मालिक कौन है। जब आप पुराने मकान की खरीदारी कर रहे हों, तो विक्रेता से हमेशा मूल रजिस्ट्री दिखाने को कहें और उसमें दर्ज मालिक के नाम को पहचान पत्र जैसे आधार कार्ड/पैन कार्ड से मिलाएं।

पिछले स्वामित्व दस्तावेज (Chain of Previous Ownership Documents)

रीसेल प्रॉपर्टी में यह देखना जरूरी है कि संपत्ति किस-किस के पास रही है। इसके लिए पिछले सभी सेल डीड्स या गिफ्ट डीड्स मांगें। सभी डॉक्यूमेंट्स में नाम, तारीख और स्टांप पेपर नंबर जरूर चेक करें।

दस्तावेज का नाम	क्या जांचें?
मूल रजिस्ट्री	मालिक का नाम, रजिस्ट्री डेट, स्टांप ड्यूटी
चेन ऑफ ओनरशिप डीड्स	हर हस्तांतरण का प्रमाण, सही हस्ताक्षर
एन्कम्ब्रेन्स सर्टिफिकेट	कोई कर्ज या बंधक नहीं होना चाहिए
प्रॉपर्टी टैक्स रसीद	सभी टैक्स अदा किए गए हों
NOC (नो ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट)	सोसायटी, बैंक आदि से अनापत्ति प्रमाणपत्र

एन्कम्ब्रेन्स सर्टिफिकेट (Encumbrance Certificate)

यह डॉक्यूमेंट बताता है कि प्रॉपर्टी पर कोई लोन या कानूनी विवाद तो नहीं है। इसे लोकल सब-रजिस्ट्रार ऑफिस से लिया जा सकता है। ध्यान रखें, एन्कम्ब्रेन्स सर्टिफिकेट कम-से-कम 13 साल का जरूर लें ताकि पिछला इतिहास पूरी तरह साफ हो।

अन्य जरूरी कागजात (Other Important Documents)

• प्रॉपर्टी टैक्स रसीद: संपत्ति पर कोई बकाया टैक्स नहीं होना चाहिए। स्थानीय नगर निगम या पंचायत द्वारा जारी टैक्स रसीद देखें।
• NOC: सोसायटी, बैंक या अन्य संबंधित एजेंसी से नो ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट लेना न भूलें। इससे स्पष्ट होगा कि प्रॉपर्टी पर किसी तीसरे पक्ष का दावा नहीं है।
• ऑक्यूपेशन सर्टिफिकेट: अगर घर नया बना था तो यह जरूरी होता है; पुराने घरों में भी जहां लागू हो वहां जांचें।
• सेल एग्रीमेंट: विक्रेता के साथ सभी शर्तों के साथ एक स्पष्ट बिक्री अनुबंध तैयार करें।

दस्तावेजों की वैधता की पुष्टि कैसे करें?

1. हर डॉक्यूमेंट की कॉपी को असली से मिलाएं और असली कागजात देखें।
2. सरकारी वेबसाइट या स्थानीय कार्यालय जाकर विवरण की पुष्टि करें। उदाहरण: भूमि रिकॉर्ड पोर्टल, सब-रजिस्ट्रार ऑफिस आदि।
3. जरूरत पड़ने पर किसी अनुभवी वकील या प्रॉपर्टी सलाहकार से मदद लें ताकि कोई कमी न रह जाए।

टिप: कभी भी जल्दबाजी में दस्तावेजों को नजरअंदाज न करें क्योंकि सही कागजात ही आपकी संपत्ति को सुरक्षित बनाते हैं!

3. लोकल अथॉरिटी और नगरपालिका से परमिशन की पुष्टि

पुराने मकान की रजिस्ट्री के दौरान, सबसे जरूरी है कि आप यह जांच लें कि संपत्ति को लेकर लोकल अथॉरिटी और नगरपालिका से सभी जरूरी परमिशन ली गई हैं या नहीं। भारत में हर शहर या कस्बे की नगरपालिका या विकास प्राधिकरण (Development Authority) के अपने-अपने नियम होते हैं। अगर ये परमिशन पूरी नहीं है, तो आगे चलकर कानूनी दिक्कतें आ सकती हैं।

संपत्ति के नक्शे और अप्रूवल्स की जांच कैसे करें?

मकान का नक्शा (Map/Layout) नगर निगम या विकास प्राधिकरण से पास होना चाहिए। नक्शे पर अप्रूवल स्टैम्प और साइन होना जरूरी है। इसके अलावा, देखें कि निर्माण किस योजना के तहत हुआ है—जैसे RERA अप्रूव्ड, DDA अप्रूव्ड आदि।

चीज़	कहाँ से जांचें	क्या देखना जरूरी है?
नक्शा पासिंग	नगरपालिका/नगर निगम	अप्रूवल स्टैम्प और नंबर
बिल्डिंग परमिशन	विकास प्राधिकरण (जैसे GDA, LDA)	परमिशन लेटर की कॉपी
कमर्शियल/रेजिडेंशियल यूज़ सर्टिफिकेट	लोकल अथॉरिटी	यूज़ कन्वर्जन ऑर्डर
NOC (No Objection Certificate)	फायर डिपार्टमेंट, जल बोर्ड आदि	NOC डॉक्युमेंट्स

विकास प्राधिकरण से परमिशन की सही हालत जानने के उपाय

ऑफिस विजिट: संबंधित प्राधिकरण के ऑफिस जाकर फाइल नंबर या मकान नंबर से जानकारी लें।
ऑनलाइन पोर्टल: कई नगरपालिकाओं/विकास प्राधिकरणों की वेबसाइट पर नक्शा/परमिशन चेक करने की सुविधा होती है।
RTI (सूचना का अधिकार): अगर कोई जानकारी नहीं मिल रही तो RTI एप्लीकेशन डालकर पता किया जा सकता है।
स्थानीय एजेंट या वकील: आपके लिए दस्तावेज़ सत्यापन कराने में स्थानीय एजेंट या प्रॉपर्टी लॉयर मददगार हो सकते हैं।

ध्यान देने वाली बातें:

• अगर नक्शा अप्रूव्ड नहीं है, तो भविष्य में भवन गिराने या भारी जुर्माना लगने का खतरा रहता है।
• NOC न होने पर बिजली-पानी कनेक्शन में परेशानी आ सकती है।
• अगर रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी कमर्शियल यूज़ में बदलनी हो, तो नई अनुमति लेनी जरूरी है।

संक्षिप्त जांच सूची:

• मकान का अप्रूव्ड नक्शा उपलब्ध है या नहीं?
• बिल्डिंग परमिशन के सारे डॉक्युमेंट्स असली हैं?
• NOC और यूज़ सर्टिफिकेट अपडेटेड हैं?
• कोई अनधिकृत निर्माण तो नहीं हुआ?
• सभी टैक्स बकाया तो नहीं हैं?

इन स्टेप्स को ध्यान में रखकर ही पुराने मकान की रजिस्ट्री आगे बढ़ाएं ताकि आपको कानूनी दिक्कतों का सामना न करना पड़े।

4. बैंक लोन और बकाया का स्टेटस

जब आप पुरानी या रीसेल प्रॉपर्टी खरीदने जा रहे हैं, तो यह जानना बहुत जरूरी है कि पिछले मालिक द्वारा उस मकान पर कोई बैंक लोन चल रहा है या नहीं। अगर कोई बकाया कर्ज या ऋण बाकी है, तो उसकी जानकारी लेना आपके लिए बेहद जरूरी हो जाता है। ऐसा इसलिए, क्योंकि यदि पुराने मालिक ने अपने लोन की पूरी रकम नहीं चुकाई है, तो बैंक आपके ऊपर भी कानूनी दावा कर सकता है।

पिछले मालिक के लोन की जाँच कैसे करें?

• मालिक से No Objection Certificate (NOC) माँगे, जो प्रमाणित करे कि प्रॉपर्टी पर कोई बकाया लोन नहीं है।
• बैंक से Loan Closure Letter या No Dues Certificate प्राप्त करें।
• प्रॉपर्टी डॉक्यूमेंट्स में हाइपोथेकिशन/मॉर्गेज क्लॉज की जांच करें।

अगर बकाया निकलता है तो क्या दिक्कतें हो सकती हैं?

स्थिति	सम्भावित समस्या	समाधान
बैंक का लोन अभी भी एक्टिव है	बैंक प्रॉपर्टी को सीज कर सकता है या आपसे रिकवरी कर सकता है	लोन क्लोजर या ट्रांसफर की प्रक्रिया पूरी करवाएं
बकाया क्लियर नहीं हुआ	कानूनी विवाद में फँस सकते हैं, प्रॉपर्टी ट्रांसफर नहीं होगी	NOC और No Dues सर्टिफिकेट जरूर लें
लोन ट्रांसफर होना बाकी है	नई रजिस्ट्री रुकी रह सकती है, भविष्य में परेशानी आ सकती है	सारे दस्तावेज पूरे करके ही डील फाइनल करें

ध्यान रखने वाली बातें:

• सिर्फ मालिक के बोले पर भरोसा न करें, खुद बैंक से जानकारी लें।
• अगर कोई प्रॉपर्टी पहले से गिरवी रखी गई है तो उसे खरीदने से बचें जब तक सारे कागजात न मिल जाएं।
• इस स्टेप को नजरअंदाज करने से आगे चलकर बड़ा नुकसान हो सकता है।

याद रखें:

रीसेल मकान खरीदते समय बैंक लोन और बकाया का स्टेटस जानना आपकी सुरक्षा के लिए जरूरी है। इससे आप बेफिक्र होकर अपने सपनों का घर खरीद सकते हैं।

5. कानूनी सलाह और नॉर्थ-ईस्टर्न राज्यों में विशिष्ट प्रावधान

पुराने मकान की रजिस्ट्री या रीसेल प्रॉपर्टी खरीदते समय सही कानूनी प्रक्रिया का पालन करना बहुत जरूरी है। हर राज्य में संपत्ति के कागजात, रजिस्ट्रेशन फीस और अन्य नियम अलग-अलग हो सकते हैं, खासकर नॉर्थ-ईस्टर्न राज्यों में। इसलिए, प्रॉपर्टी की जाँच के लिए अनुभवी वकील से सलाह लेना हमेशा सुरक्षित रहता है।

वकील से सलाह क्यों लें?

प्रॉपर्टी खरीदने से पहले वकील से सलाह लेने के मुख्य फायदे:

कारण	फायदा
कानूनी दस्तावेजों की जांच	सभी कागजात असली हैं या नहीं, यह सुनिश्चित करना
ऋण या विवाद की जानकारी	प्रॉपर्टी पर कोई बकाया लोन या कोर्ट केस तो नहीं?
रीसेल नियमों की जानकारी	रीसेल के लिए राज्य के अनुसार क्या-क्या नियम लागू होते हैं?
खास क्षेत्रीय प्रावधानों की समझ	नॉर्थ-ईस्टर्न राज्यों के विशिष्ट कानून जानना

नॉर्थ-ईस्टर्न राज्यों के विशेष प्रावधान

भारत के नॉर्थ-ईस्टर्न राज्यों (जैसे असम, मणिपुर, नागालैंड, त्रिपुरा, आदि) में जमीन और मकान खरीदने के लिए अलग कानून और नियम हैं। यहां पर कई जगह “इनर लाइन परमिट” (ILP) या स्थानीय समुदाय की अनुमति जरूरी होती है। कुछ राज्य गैर-स्थानीय लोगों को संपत्ति खरीदने की अनुमति नहीं देते हैं। इसलिए इन क्षेत्रों में खरीदारी से पहले वहां के लोकल रूल्स की पूरी जानकारी रखें। नीचे कुछ प्रमुख राज्यों और उनके खास नियमों की सूची दी गई है:

राज्य का नाम	मुख्य प्रावधान / नियम
नागालैंड	गैर-स्थानीय व्यक्ति जमीन नहीं खरीद सकता; ILP अनिवार्य है
मिजोरम	स्थानीय परिषद/ग्राम सभा से अनुमति आवश्यक; ILP जरूरी है
अरुणाचल प्रदेश	केवल स्थानीय निवासी ही प्रॉपर्टी ले सकते हैं; ILP जरूरी है
असम	कुछ आदिवासी इलाकों में बाहरी लोगों को भूमि खरीदना प्रतिबंधित है
त्रिपुरा/मणिपुर/मेघालय	कुछ क्षेत्रों में ट्राइबल काउंसिल से अप्रूवल आवश्यक है

जरूरी दस्तावेज़ व प्रक्रिया समझें:

• संपत्ति के सभी ओरिजिनल दस्तावेज़ वकील से चेक करवाएँ।
• अगर आप नॉर्थ-ईस्टर्न स्टेट्स में प्रॉपर्टी ले रहे हैं, तो वहाँ के लोकल अथॉरिटी से परमिशन जरूर लें।
• रजिस्ट्रेशन फीस और स्टाम्प ड्यूटी राज्य अनुसार अलग-अलग होती है।

निष्कर्ष: सही कानूनी सलाह लें!

प्रॉपर्टी खरीदने का सपना तभी पूरा हो सकता है जब आप पूरे भरोसे और सुरक्षित तरीके से हर कदम उठाएँ। किसी भी प्रकार की धोखाधड़ी या विवाद से बचने के लिए हमेशा अनुभवी वकील की मदद लें और सभी जरूरी कागजात तथा राज्य के कानून अच्छे से पढ़ें। इससे आपकी मेहनत और पूंजी दोनों सुरक्षित रहेंगी।